案情介绍:陈某分别于2007年8月和2007年8月向奥园集团有限公司购买一栋别墅和洋房一套，其中别墅价格为1654277元，洋房价格为924251元。双方签订的《商品房买卖合同》约定，奥园集团需要在2007年12月31日前交付符合交楼标准的房屋。《商品房买卖合同》又约定，取得单位工程竣工验收合格报告后方可交付使用。奥园集团于2008年12月份发函通知陈某前去收房并且要求支付相应的维修基金和物业管理费。陈某在收房时要求开发商提供工程竣工验收合格证明，但开发商拒绝提供相关文件，陈某拒绝收房。开发商随后又多次催告陈某收房，陈某坚持开发商出具相应的验收合格证明文件才予以收楼。《商品房买卖合同》又约定，如果逾期交房，需按照已交房款的万分之五支付违约金。

番禺梁律师分析：陈某随后委托梁律师代理其与澳园集团的商品房买卖纠纷一案。梁律师分析，开发商的义务是交付符合标准的房屋予买受人，在收房时，购房人有权要求开发商出示工程竣工验收等相关证明文件，否则，购房者有权拒绝收房，造成逾期交房的违约责任由开发商承担。梁律师于是代理陈某向广州市仲裁委员会申请仲裁，要求奥园集团支付逾期交房违约金。仲裁立案后，奥园集团提出了答辩，并且提交了工程竣工验收报告、建设工程规划验收合格证、消防验收意见书、收楼通知等证据，拟证明该房屋已经满足了交付条件，不需要承担违约责任。梁律师分析，虽然仲裁时，开发商提交了相应的证明文件，第一、交房时开发商没有向陈某出示，在陈某要求出示后仍不出示;第二、其现有的证明文件虽然达到了合同约定的交付标准，但没有达到法律规定的最低交付标准。我国相关法律、法规规定取得《工程竣工验收备案表》是房屋交付使用的最低法定条件。据此，梁律师认为，仲裁期间开发商虽然提交了相应验收合格证明文件并不能免除其支付逾期交房违约金的法律责任。

仲裁委员会处理结果：经过开庭审理，庭后经过仲裁委员会以及双方的律师多次协商，最终奥园集团同意赔偿陈某近20万的逾期交房违约金，最终本案以和解结案。

附代理词一份：

代 理 词

广东鹏瑞律师事务所接受刘志刚的委托，指派本律师作为刘志刚的代理人。现根据相关事实和法律，发表如下代理意见。

一、我国相关法律、行政法规、规章都一致规定取得《工程竣工验收备案表》是房屋交付使用的最低的法定条件，《商品房买卖合同》约定的交付条件低于法定的交付使用条件，应当按照法定条件交付使用。被申请人至今尚未出具相关政府部门出具的《工程竣工验收备案表》应当承担逾期交房的违约责任。

关于交楼标准问题，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，因此竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。根据建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案。”据此，认定房屋质量合格的标准均以取得政府相关主管部门的《工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在如期取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。

根据广州市中级人民法院公布的许多案例(附案例参考)，无一例外认定取得《工程竣工验收备案表》是交付使用的法定条件。被申请人至今尚未出具相关政府部门出具的《工程竣工验收备案表》应当承担逾期交房的违约责任。

二、被申请人出具的《工程竣工验收报告》是被申请人与施工等单位单方面出具的，只是被申请人向主管部门报告自认为合格的一份文件，但工程是否合格应该以建设工程质量监督站、建设局等主管部门出具的合格意见为准。

仲裁期间，被申请人出具《工程竣工验收报告》是被申请人与施工单位等单方面制作的，不具有真实性和客观性。申请人多次要求被申请人出具相关的验收合格资料，被申请人均拒绝出具，仲裁期间出具这一验收报告难以证实其真实性，而且建设单位、施工单位、设计单位存在利害关系，不排除出具的报告日期有倒签行为。

三、《商品房买卖合同》第11条、14条约定，房屋交付还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;供水、供电设施在交付时达到使用条件。被申请人至今也没有按照申请人的要求提供上述证明文件。

双方在商品房买卖合同中约定：出卖人应当在2007年12月31日前将验收合格并达到法定交付条件的房屋交付给申请人使用，交付的房屋须符合供电、供水、消防等使用条件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，申请人已经依约履行了支付房款的义务，但时至今日被申请人依旧未能向申请人出示已经过相关部门备案的《工程竣工验收备案表》，也没有出具供水、供电达到使用的证明，被申请人的行为明显已经构成违约，因此造成的逾期交楼责任应由被申请人承担。

四、关于诉讼时效问题。申请主张逾期交房的违约金没有过诉讼时效，违约金应该按照逾期交付之日起计算。理由如下：

1、被申请人在约定交付房屋的时间之日起一直处于逾期交付的状态，就是说违约的行为一直存在，并且延续，所以不存在诉讼时效的问题。

2、申请人在收到被申请人的收楼通知后，从2008年6月至今多次要求被申请人承担逾期交房的违约责任，按照合同约定向申请人赔付违约金，被申请人也承认申请人多次到该公司协商。因此，申请人主张的违约金的诉讼时效已经中断，不存在已经过了诉讼时效的问题，被申请人应当向申请人支付自应交房之日起至今的违约金。

综上所述，被申请人在约定交房时间内未取得《工程竣工验收备案表》，不具备交付房屋使用的条件，合同约定交付使用的条件低于法定交付条件，违反了国家的法律、行政法规的强制性规定，应当按照法定条件交付使用。即便按照合同的约定，被申请人也没有出具《工程竣工验收报告》、供水、供电达到使用条件的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明资料，也不符合交付使用的标准。因此，无论根据法定还是约定的交付条件，被申请人都没有达到交楼的标准，应当承担逾期交房的违约责任。

以上意见，请予采纳。

广东鹏瑞律师事务所

代理人：梁广宙律师

日期：

附：广州市中级人民法院公布案例做参考