房屋租赁过程中经常发生承租人拖欠租金或其他费用，或者擅自退租等情形，导致租赁合同的终止，在此情况下出租人能否留置承租人在该承租房屋内的财物，并在其折价、拍卖或者变卖后优先受偿，就成为一个重要的法律问题，然而针对这一问题法律并没有作出明确规定，理论界也存在较大争议，而在司法实践中也存在不同的做法。

一、物权法中对留置权适用条件的规定

《物权法》中对留置权的适用条件主要规定了以下三条内容，分别为第230条：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”;第231条：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外”;第232条：“法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置”。

二、对一方当事人为非企业时能否留置的分析

根据物权法第231条的规定，非企业之间留置的，“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系”。在房屋租赁关系中，出租人对承租人享有的租金或其他费用的债权，与承租人存放在承租房屋内的财物等动产，显然不属于同一法律关系，所以，在房屋租赁关系中双方当事人只要有一方为非企业的，一般不能适用有关留置权的规定。

三、对双方当事人都是企业时能否留置的分析

在出租人和承租人都是企业的情况下，如出现上述租赁合同终止的情形，在事先没有约定的情况下，出租人是否享有法定的留置权，或者双方在签订房屋租赁合同时对出租人可以行使留置权的情况进行了特别约定，那么该约定是否合法有效，出租人行使留置权会不会有侵权的法律风险存在，这才是我们所关注的核心问题。

针对这一问题，当前主流的观点是认为该有关留置权的约定违反物权法中关于留置权的规定，应当认定为无效。理由如下：留置权是法定担保物权，根据物权法第232条的规定，当事人可以通过约定的方式排除留置权的适用，但不能通过约定的方式来创设留置权的适用。另外，根据物权法第230条的规定，留置权适用的前提之一是“债权人已经合法占有债务人的动产”，而这一前提在房屋租赁过程中一般难以存在。出租人将房屋交给承租人，承租人对该房屋合法占有并使用，在租赁房屋内承租人的财物也处于承租人的直接占有之下，出租人对该财物并不存在合法占有的事实，即使在合同终止承租人应当腾退房屋的情况下，如其拒不履行该腾退义务的，构成对租赁房屋的无权占有，但其对房屋内自身财物却仍是有权占有，也不会产生出租人对该财物合法占有的法律效力，不符合留置权的行使条件。

四、结论

总之，不论房屋租赁的双方当事人是否均为企业，也不论在租赁合同中有无关于留置权行使的特别约定，房屋租赁合同关系中承租人不履行债务的，不属于法律规定的债权人可以行使留置权的范围，出租人不享有对承租人承租房屋内财物的留置权。